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突发!上海房贷利率将上调?贷100万多还近10万利息!房贷额度告急,新限购令已出鞘

  • 来源:互联网
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  • 2021-07-24
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7月23日晚间,沪上数家媒体消息,当日,人民银行上海总部与在沪银行召开会议,确定房贷利率上调事宜。首套房贷利率将从现在的4.65%调整5%,二套房贷利率从5.25%上调至5.7%,新规将于7月24日起开始实行。

对于该消息的准确性,截至发稿,人民银行上海总部尚未回复证券时报·记者的求证。不过,一家大行的房贷经理、链家房产中介人士向记者侧面证实,收到了相关消息,“还没有具体细则,最快这两天会出来。”

如上海住房按揭利率调整消息属实,直接的影响是,购房者的按揭贷款成本。以房贷(商业贷款)100万、贷款30年来粗略计算,利率调整之后,利息总额涨多少?按等额本金、等额本息计算,首套将多还5.27万、7.63万元,二套将多还款6.77万、10.15万元。

“这次上调(若属实)充分体现了房贷收紧潮也出现在上海,进一步体现了今年下半年房贷的导向。” 7月23日晚间,易居研究院智库中心研究总监严跃进接受证券时报·记者采访时分析,新规将于7月24日起开始实行,对于此类政策,也充分说明房贷利率上调是全方位的,而且二套房贷利率上浮程度相对更大,更需要注意。

“对于购房者来说,也需要了解各家银行的额度,积极把握贷款的申请。”他提醒,当然,贷款政策收紧后,客观上对于二套房的购房影响更大,客观上有助于购房市场的稳定,这也将使得后续房价趋稳空间更大,“所以对于其他一些入市的购房者来说,也还是可以从购房价格的角度减压的。”

房贷100万利息涨多少?首套5.27、7.63万,二套6.77、10.15万

如上海住房按揭利率调整消息属实,以贷款100万,贷款年限30年来看,利率调整之后(假设其后房贷利率不变):

办理首套房商业贷款的用户,按等额本息计算,每个月要多还款211.85元,要多还总利息7.63万元;按等额本金计算,房贷利息总额将多出5.27万元。

办理二套房商业贷款的用户,按等额本息计算,月供多出281.96元,利息总额多出10.15万元;按等额本金计算,将要多还6.77万元。

我们来具体看看,这笔账怎么算。首套房,利率未调整前,假设贷款100万,房贷利率4.65%,贷款年限30年,房贷的月供情况如下:

按等额本金计算,首月需还款6652.78元,利息总额69.94万元;

按等额本息计算,首月需要还房贷5156.37元,利息总额85.63万元;

利率调整后,假设贷款100万,首套房,房贷利率5 %,贷款年限30年,房贷月供情况:

按等额本金计算,首月需还款6944.44元,利息总额75.21万元;

按等额本息计算,每月需要还房贷5368.22元,利息总额93.26万元;

二套房,利率未调整前,假设贷款100万,房贷利率5.25%,贷款年限30年,房贷的月供情况如下:

按等额本金计算,首月需还款7152.78元,利息总额78.97万元;

按等额本息计算,每月需要还房贷5522.04元,利息总额98.79万元;

利率未调整前,假设贷款100万,二套房,房贷利率5.7%,贷款年限30年,房贷的月供情况如下:

按等额本金计算,首月需还款7527.78元,利息总额85.74万元;

按等额本息计算,每月需要还房贷5804元,利息总额108.94万元;

不过,值得注意的是,上述利息变化是指商业贷款的部分,公积金贷款利息不变。

那么,对于在7月24日之前已经办下了贷款的用户们,上述利率“新规”调整之前若落实,将有哪些影响?

上海徐汇市民李女士在5月份刚刚签了合同、办了贷款,只是目前尚未放款,若此次利率调整,她今后的月供也将随之调整。

“只要还有在还房贷的,之后的月供也会跟着利息变化。调整之前已缴纳完成的房贷,按原来的利率算;但未还完部分,将全部按新的利率,发生调整。”链家上海分公司房产中介李先生告诉记者。

“有的银行会在下月开始,有的银行或者在下季度、下年度开始调整(月供额度),各家银行情况会略有不同。”他介绍。

上海房贷额度已告急

事实上,上述房贷利率调整消息出来之前,上海房贷额度告急。

有购房者和房产中介均向记者反映,去年这个时候,从审批到放款,走完流程,快的话,只要2个月左右的时间;而现在,“能在6~8个月内,走完流程,已经算快的了。”

“审批周期说是40~60天,放款说是在3个月内,但5月初到现在都没额度,不报期待的话,要等到10月底了(四季度)。上述李女士告诉记者。

有大行房贷经理也向记者证实,不仅仅是他们行,其他银行,放款都慢了下来,“排队2-3个月后才能放款很正常,大家都慢了,资质审核的周期都得2个月以上。”

今年以来,多地房贷利率上行的趋势也有所显现。融360大数据研究院对全国42个重点城市房贷利率监测的数据显示,5月全国房贷平均利率,已出现连续第4个月环比上升。

6月贝壳研究院监测的72城主流首套房贷利率为5.52%,二套利率为5.77%,分别较5月上浮5个、4个基点。

融360数据,2021年5月(数据采集期为2021年4月20日-2021年5月18日),全国首套房贷款平均利率为5.33%,环比上涨2BP;二套房贷款平均利率为5.61%,环比上涨2BP。其中,21个城市的房贷利率平均水平环比上涨。

相比之下,上海的房贷利率相比北京、深圳、广州处于相对“洼地”。

图表融360大数据研究院

“这次上调(若属实)充分体现了房贷收紧潮也出现在上海,进一步体现了今年下半年房贷的导向。新规将于7月24日起开始实行。对于此类政策,也充分说明房贷利率上调是全方位的。”严跃进向证券时报·记者分析到,“相对来说,二套房贷利率上浮的程度要更大,这是需要注意的内容。”

“除了房贷集中度以及房地产调控政策等内容外,银行面临的压力也是上调的重要原因。” 他告诉记者,这充分说明了一点,“即在此前上海银行房贷节奏放缓的情况下,目前在利率方面也是有所体现的。类似上调,也说明银行本身采取了积极的行动,充分体现了信贷吃紧的特点。”

靠赠与“炒房”行不通!上海限购新规今起执行

如上海住房按揭利率调整消息属实,也是继7月24日起通过赠与方式转让住房、5年内仍记入赠与人套数的新规之后,上海楼市再“打补丁”。

7月23日,上海市住房城乡建设管理委、市房管局、市自然资源确权登记局出台加强住房赠与管理规定,进一步深化落实“沪十条”“沪七条”等文件精神,加强房地产市场调控,强化市场监管,进一步严格执行住房限购政策。

新规明确,自2021年7月24日起,通过赠与方式转让住房的,在住房限购政策执行中,该住房自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数;受赠人应符合国家和本市住房限购政策。

在熟悉上海楼市的房地产观察人士看来,这一新规之后,“假结婚、假离婚钻空子搞房子也难了。”

上海各区自然资源确权登记事务中心(不动产登记事务中心)应将赠与住房转让纳入综合窗口收件;各区房地产交易中心应加强审核,将赠与住房转让纳入房屋交易核验范围(交易核验认定时点以综合窗口收件之日为准),对赠与当事人不符合住房限购政策的,不予办理交易登记手续。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出,从目前购房的现状来看,尤其是为了买到新房,需要高积分,往往通过各项操作,腾出一张“房票”。赠与,如果是直系亲属之间转让,手续成本最低。因此赠与是主要的转移房产的主要方式。

在实际操作中,部分热门楼盘的买家利用赠与住房的方式变相规避限购政策,并以高积分参与楼盘摇号。

卢文曦认为,现在堵住赠与的通道,并且5年内仍记入赠与人拥有的住房套数,那么新房买家的积分不会高甚至不会有买房资格。因此随着需求端进一步收缩,“打新”热可以进一步降温。

住建部:对调控工作不力、房价上涨过快城市坚决问责

7月23日,住房和城乡建设部等8部委发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》,整治重点聚焦于房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四个方面,住建部将力争用3年左右时间,实现房地产市场秩序明显好转的主要目标。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受记者采访时称,该政策重点在三个方面着力:

一是将本轮调控政策好好地落地,就要开展市场巡查和秩序整顿,发现政策没有触及到的漏洞,及时补上。下一阶段,随着楼市趋于稳定,新的调控政策出台的可能性不大了,但调控的力度不放松,重点转向市场整治;

二是建立“稳地价、稳房价、稳预期”的长效机制,就需要建立覆盖开发、销售、租赁、物业等全链条的监管覆盖范围,将每一个环节存在的痛点、堵点,作为监管的重点,并常态化、持续的、无死角地开展,直至在房地产市场秩序领域,建立长效机制,打断投资炒作、钻空子的念想。

三是市场秩序整顿成为住建等部门的主体责任,并主动、定期推进和落实。这一点在韩正副总理昨天的讲话中也提到了,估计下半年各地重点工作就是保障性租赁住房和市场秩序整顿。

具体来看该通知重点提到:

1、力争用3年左右时间,实现房地产市场秩序明显好转。违法违规行为得到有效遏制,监管制度不断健全,监管信息系统基本建立,部门齐抓共管工作格局逐步形成,群众信访投诉量显著下降。

2、整治重点:发布虚假违法房地产广告,发布虚假房源信息;捂盘惜售,囤积房源;挪用交易监管资金;套取或协助套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房贷款用于购房;协助购房人非法规避房屋交易税费;违规收取预付款、“茶水费”等费用,变相涨价;利用不公平格式条款侵害消费者权益;捆绑销售车位、储藏室;捏造、散布不实信息,扰乱市场秩序。

3、整治:克扣租金押金;采取暴力、威胁等手段强制驱赶租户;违规开展住房租赁消费贷款业务;存在“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为;未按规定办理租金监管。

4、持续加大惩处力度。各地要根据实际情况,创新思路,多措并举,依法依规开展整治。对本行政区域内违法违规的房地产开发企业、中介机构、住房租赁企业、物业服务企业、金融机构、网络媒体及从业人员,依法依规采取警示约谈、停业整顿、吊销营业执照和资质资格证书等措施,并予以公开曝光

5、对房地产市场秩序问题突出,未履行监管责任及时妥善处置的城市,进行约谈问责。

“我们要会同有关部门,进一步落实城市政府主体责任,强化省级政府的监督指导责任,对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。”住建部房地产市场监管司司长张其光表示。

他在受访时称,下一步还将加强房地产金融管控,完善房地产企业三线四档融资管理规则,落实银行房地产贷款集中度管理,坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房。

张其光称,还要着力建立房地联动机制,推广北京市的做法,限房价、控地价、提品质,建立购地企业资格审查制度,建立购地资金审查和清退机制。

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  • 编辑:唐志刚
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