“绿档”优等生，华润置地(1109.HK)的长期主义

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2021年对于整个中国房地产而言一定是让人难以忘怀的一年。这一年，疫情阴霾仍旧笼罩，房地产调控政策持续收紧，“房价只涨不跌”的信仰动摇，房企在经营层面面临着重重压力，暴雷声音不断。此前多家房地产研究机构发布的报告显示，近40%的百强房企业绩同比下降，大部分房企没有完成销售目标。

随着新一年的到来，房地产行业暖风频现，特别是近期高层表态释放积极信号，地产板块迎来强势反弹，行业基本面预期的修复，为市场注入了一剂强心针。从当前来看，行业已经迈过至暗时刻，未来伴随地产格局明朗化，实力房企的优势也会显性化。

在这之中，华润置地的表现引起了笔者的注意。3月31日，华润置地发布年度成绩单，在过去的2021年中，华润置地成为市场中为数不多的实现业绩达标的房企，同时其在二级市场上的表现更是突出。过去一整年公司并未受到羸弱的市场行情影响，股价逆势上扬录得全年正增长。2022年至今也已录得近15%的涨幅，大幅跑赢大盘及内房股板块。资本市场的表现与公司基本面形成的共振，充分展现了华润置地作为价值投资标杆的底色。

不妨透过其刚刚发布的业绩报告，探寻其高质量发展背后的“基因”？

（来源：富途行情）

一、夯实经营韧性，彰显高质量发展成色

翻览华润置地的这份年度成绩单，稳健的业绩增长、持续提升的股东回报成为核心亮点所在，展现了公司高质量发展的底色。

财报数据显示，2021年，华润置地实现综合营收2121.1亿元，同比增长18.1%；综合毛利润率27%；归母净利润324亿元，同比增长8.7%；核心净利润266亿元，同比上涨10.2%。实现每股股东应占盈利4.54元，同比增长8.7%。

同时，一向在股东回报上诚意满满的华润置地宣派末期股息每股1.207元，计入中期股息每股人民币0.173元，全年股息按年增长10.2%至每股人民币1.38元。

不难看到在行业普遍承压下，华润置地交出的成绩单可圈可点，表现出穿越周期的强大韧性。尽管部分指标跟随行业出现调整，但公司稳固的基本盘仍然得到持续彰显，可持续发展能力亦不断得到强化。

当前面对行业发展新的形势，华润置地各业务板块强大的经营韧性，以及健康的财务基本面，优异的战略布局，都将支撑其在行业新的竞争格局中斩获更多市场机遇。不妨结合财报进一步观察：

1、业务板块齐头并进

华润置地构建了以住宅、公建为主的开发销售业务，以购物中心、写字楼和酒店为主的经营性不动产业务，以及以华润万象生活为核心的轻资产管理业务，同时三大主营业务与生态圈要素型业务有机联动、一体化发展，过去一年各大业务板块均呈现良好的发展势头。

其中，销售型物业方面，2021年华润置地顺利达成全年目标，全年累计合同销售额约3157.6亿元，总合同销售建筑面积约1664.9万平方米，分别按年增长10.8%及17.4%。公司开发销售型业务实现签约额3158亿元，按年增长10.8%。

在经营性不动产业务方面，购物中心，写字楼和高端酒店三大核心业务为公司贡献租金收入约174亿元，其中购物中心实现租金收入139亿元，按年增长38.1%；写字楼实现租金收入19亿元，同比增长20%；酒店实现营业收入16亿元，同比增长43.9%。截止2021年度，华润置地拥有在营万象系列购物中心54个，储备项目约61个，综合实力在行业内持续稳居第一。

轻资产管理业务方面，随着华润万象生活登陆资本市场，其成长进一步加速，截至2021年底，华润万象生活实现综合营收89亿元，按年增长30.9%。业务规模方面，物业管理总合约面积达1.96亿平方米，在管面积达1.55亿平方米。

此外，作为协同主业共同发展的生态圈要素型业务亦有不俗表现。2021年，生态圈要素型业务实现营业额167亿元（含集团内业务）。其中，以城市建设与运营业务为核心，华润置业于年内建设完成了西安全运会及残特奥会主场馆，并成功完成了全运会及残特奥会等多项赛事的保障任务。

2、财务基本盘夯实稳固

在行业下行的环境下，房企的财务基本面愈发受到重视，现金流优于财务安全性高的房企，其优势也将越来越显著。作为行业内处于头部梯队的“绿档”优等生，华润置地优异的财务基本面持续得到验证。

一方面，公司财务状况安全健康。年报显示，面对过去一年信贷政策收紧、行业资金压力增大的考验，华润置地始终坚持稳健的财务管理政策，公司负债率处于行业最低水平。

另一方面，公司融资优势突出，过去一年的加权平均融资成本约为3.71%，同比下降了37个基点，在行业中处于显著的优势地位。公司融资渠道多元，涵盖内部借款、银行融资、非债务融资、供应链融资、资产证券化融资、发债等，一众优质资源的助力下，为公司带来持续低成本的资金，不断夯实公司的财务基本盘。

此外，公司信用水平持续表现优异，在去年9月，惠誉确认华润置地“BBB+”长期发行人评级，展望“稳定”，而在今年2月17日，穆迪亦确认华润置地的发行人评级为“Baa1”，展望“稳定”。在行业中一众房企被国际评级机构下调评级的环境中，华润置地良好的信用水平得到持续认可。

3、持续深化布局价值

面对行业逆风环境，华润置地在保持稳健发展的同时，亦积极把握拿地窗口期，为未来发展布局。

华润置地利用市场低迷的时机以及自身低杠杆优势，在过去一年积极补充土地储备，截至2021年底，华润置地开发

新增土储计容面积1439万平方米，总土储面积达6873万平方米。其中，物业开发土储面积为5778万平方米，投资物业土储面积为1095万平方米。

对比行业来看，根据中指研究院此前公布的2021年50家代表企业拿地销售比均值为24.0%。以华润置地2021年权益销售额约2174亿元、2021年权益拿地金额989亿元测算，公司拿地销售比达到45.5%，呈现强劲的逆势扩张势头。

此外，从土储分布来看，公司基本完成全国化布局，在当前行业调控持续深化的背景下，这一相对区域均衡化的布局，有助于公司抵抗单一区域市场风险。同时，从城市能级分布来看，在年内新增权益土储1107万平方米中，一二线核心城市投资占比达90%，京津冀、成渝、长三角及粤港澳四大国家战略区域的权益地价占比达76%。可见公司土储质量优异，为后续可持续高质量发展夯实了根基。

二、修炼内功，坚持长期主义

站在当前的市场环境来看，金融调控政策已经开始纠偏，因而市场的重点更侧重于房企能否在行业逆势行情中稳健经营稳扎稳打，展现出穿越周期的发展成色。在笔者看来，华润置地保持高度的战略定力，有利于其实现长期稳定发展，具体体现在以下三点：

1）“3+1”一体化业务组合模式优势不断凸显

在2021年中央经济工作会议、全国两会以及3月16日国务院金委会议上，房地产要“探索新的发展模式”多次被提及，房地产发展新模式的方向和路径已然明晰。那么，什么是房地产新发展模式？

对此，中信证券在研报中提出，房地产企业的未来主要在于对不动产空间的持有、运营和服务，包括满足新市民居住需求、满足租赁需求、满足老旧小区更新改造需求、城市空间服务业务机会等。

在笔者看来，华润置地的业务多元化发展路径与上述思路相一致，或许是一个行业内值得参考的典范。目前，华润置地形成了开发销售型物业、经营性不动产业务、轻资产管理业务（华润万象生活）三大主营业务与生态圈要素型业务有机联动、一体化发展的“3+1”业务模式。

其中，以购物中心、写字楼和酒店为主的经营性不动产业务能够为华润置地提供长期稳定性现金流；轻资产管理业务则能协同开发销售型业务获取资源，实现资产的保值增值。此外，华润置地还建立起了围绕城市建设与运营、长租公寓、康养和影业等业态为主的生态圈要素型业务。上述业务不仅为当前政策倡导的房地产新发展模式提供了可能的实现路径，也为华润置地在房地产存量时代推动业绩持续增长打下了坚实基础。

2）强化市场竞争优势，增强长期发展韧劲

在化解房企风险的指引下，部分低信用房企或会有序退出或转型，而这也为资金、资源在行业内重新配置提供了条件，盈利稳健、抗风险能力强，具有市场竞争优势的优质国有龙头房企有望成为这一趋势率先受益的对象。

从拿地层面来看，根据中银国际研报，在2021年底第三批次土拍中，国企依然保持着前两轮积极的拿地热情，拿地数量占比微降至63.2%，三批土拍总体拿地数量占比达58.8%。中银国际指出，央企国企主导土拍的趋势已经确立。

再从2月的最新销售数据来看，在不利市况中，各家房企的经营数据均有下滑，但对比而言，央国企的经营韧性明显更强。根据国泰君安统计，以2021年五十强房企为基准样本，央国企的销售金融占比从2021年同期的32.7%提升4.6个百分点至37.2%，同时民企比2021年同期降低了4.5个百分点至60.1%。

笔者认为，华润置地在项目合作、拿地等方面都具备显著优势，在过去一年公司亦能顺应市场趋势做到有节奏的灵活拿地，而透过积极布局核心优质地块也为其进一步提升盈利夯实了坚定基础。一直以来，华润置地持续修炼内功，在投资、开发、运营方面不断改善，运营效能和组织能力持续提升，在强化自身市场领先优势与竞争优势的同时,也为行业下半场发展蓄力潜行。

整体而言，华润置地土地储备布局与结构优质，同时资金优势、信用优势明显，短期内具备强大的抗压能力，而长期来看，其突出的竞争优势将为后续发展提供更为坚强的保障。

3）坚守社会责任，引领城市升级，社会价值与经济价值共赢

在全球ESG蓬勃发展的背景下，资本市场越来越关注企业非财务风险以及可持续发展能力。在过去的一年中，华润置地积极践行ESG战略，承担着新时代赋予的产业责任和社会责任，并获得了市场的高度认可。

据悉，2021年华润置地先后入选恒生可持续发展企业指数成份股（30家）、恒生ESG50指数成份股，MSCI明晟可持续发展指数评级晋升BBB级，连续五年获GRESB全球房地产可持续发展评估指标四星评级，连续八年蝉联中国社科院房地产企业社会责任发展指数第一名，入选央企“ESG·先锋50指数”，并获得国务院国资委“国有企业公司治理示范企业”荣誉称号。

值得一提的是，根据MSCI ESG评级报告显示，华润置地在绿色建筑、产品安全与质量、员工健康与安全、企业管治等评级维度得到全方位提升，绿色建筑、产品安全与质量维度更被评为行业领导者。其中，绿色建筑得分较上一评估周期上升26%，产品健康与安全得分较上一评估周期上升21%。

此外在2021年抗击新冠疫情，郑州、山西抗洪救灾过程中，华润置地各地团队主动承担社会责任，积极投身抗疫、抗灾工作，彰显了华润置地的社会责任担当。

在房地产行业发展逻辑发生深层次转变的当下，华润置地响应国家“双碳”目标，认真履行社会公民的责任担当，展现出的高质量发展成色将支撑其实现更可持续、更长足的稳定发展。

小结

正如开篇所言，地产板块历经数月的下挫，终于在3月迎来了接连几日的反弹行情。而此次与以往不同的是，3月16日的金融委会议后，人民银行、银保监会和财政部均从各自角度进行了稳预期的表态。高层如此密集的发声，使得当前形势下的房地产行业逐渐具备了更积极、更强烈的调整逻辑。

就华润置地而言，在行业深刻调整变革的2021年中，稳步推进经营活动，抢抓发展窗口机遇，在盈利能力不可避免地受到市场冲击的情况下，仍旧达成了核心战略任务与业绩目标，交出了一份高质量发展的答卷。

自2022年开年以来已多家投资机构对华润置地这家地产央企标杆表示看好，银行等金融机构更是拿出真金白银投出肯定票。2022年1月25日，招商银行与华润置地签订合作协议，将分别授予华润置地200亿元、华润万象生活30亿元并购融资额度；3月1日，华润置地发布公告称公司作为借款人就总数30亿人民币的贷款融资与一家银行订立了一份贷款融资协议…在融资环境越来越严苛的当下，华润置地逆流而上，“抢抓市场机遇，实现弯道超车”的姿态正愈发清晰和稳健。

笔者认为，随着本轮阵痛期中行业加速洗牌出清，将会实现房地产市场格局的重塑，结合当前景气度底部叠加政策改善的良好时机，华润置地这类抗风险能力强、基本面质地优良、市场竞争力突出的优质房企，有望获得更大弹性的估值修复行情，值得投资者重点关注。

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