山雨欲来!这座城市,已被调控新政瞄准?

近日，中国房地产报发布了一条重要信息：

一位接近重庆市住房和城乡建设委员会（以下简称“重庆市住建委”）的人士透露，目前重庆市住建委正在紧急制定调控政策，以严控房价，避免楼市过热，“主要是新开盘项目备案价调整”。

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火热的山城楼市

国家统计局发布的数据显示，4月份重庆新房、二手房的价格指数领涨全国主要城市，成为本轮房价上涨的领头羊。

火热的土拍可谓重庆本轮行情的导火索。去年底，观音桥和南坪地块“地王”重现江湖，楼面价超过14000；随后2月份的土拍，6宗地块平均溢价率高达35.40%；万众瞩目的4·28两集中土拍，房企参与热情高涨，共成交46宗土地，溢价率创下了43%的新纪录。

重庆楼市的一二手市场均被土拍盛况点燃：新楼盘重现万人抢房的景象，很多项目开盘即售罄，或者紧急封盘。数据显示4月份，重庆中心城区商品房成交量同比上涨27%。二手市场方面，房东的惜售情绪愈发强烈，挂牌二手房数量迅速减少，在土拍的高溢价地块附近，这种情况尤为明显。

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枪打出头鸟

当前重庆房地产市场的燥热情绪，已经让楼市运行逐渐脱离基本面。如果放任不管，很可能影响到整个城市的繁荣稳定。

近两年，国家对房地产市场进行因城施策的精准调控。据不完全统计，今年全国各地房地产调控次数即已高达186次。在重点区域和重点领域，更是枪打出头鸟——

珠三角的龙头深圳，今年迎来了多次调控加码。特别是官方指导价发布以来，深圳的二手房市场成交量大幅下跌。。

领涨二线城市的合肥，4月份发布楼市“新八条”，“业主联合哄抬房价”等乱象被迅速控制，政策运行一个月以来市场成交量明显下降，新房、二手房成交价格环比分别下降1.7%和5.3%，楼市重回健康运行的轨道；

频频作妖的天价学区房，也在多个城市遭到“定向爆破”，北京的多校划片冲破对口升学，上海市正在逐步探索指标到校，“某地学区房狂降XXX万”的新闻逐渐出现在视野中。

不要小看调控的力量，不要低估调控的决心，某个地方楼市火爆到成为全国人民茶余饭后的谈资，也就预示着调控即将到来。

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政策工具多

中国房地产报透露，重庆正在紧急制定的调控政策“主要是新开盘项目备案价调整”。

从文章的解释判断，调控政策的着力点应该是新房的价格管控，防止新楼盘跟风涨价，制造紧张氛围。比如销售面积累计达到5万平米，才有资格将备案价格提升5%。

对重庆来说，进行楼市调控的政策工具还有很多。

“限外”可能是更容易实施的政策。目前“三无人员”（即无户籍、无企业、无工作）在重庆依然可以购房，一定程度上抬升了楼市的波动率，加剧了楼市的炒作氛围。虽然根据规定外地人买房需要缴纳全款，但实际操作中，难免会有“聪明人”采取各种手段获得贷款。

加码“限售”也是抑制炒作的重要措施。目前重庆的政策是，主城九区购买的新房和二手房取证后须限售2年。从其他城市的调控效果看，加码限售政策可以有效打击短炒行为。相比南京新购住房限售3年，杭州热点楼盘和优先购房家庭限售5年的政策，重庆还有很大的调整空间。

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调控展望：基本面无需担忧

楼市调控的目标，是打击炒作氛围，呵护刚性需求，不断提升人民群众的居住条件。

重庆作为最年轻的直辖市，一直都是西部地区引领发展的龙头。2020年，重庆地区生产总值突破2.5万亿元的大关，经济新动能快速成长，新旧动能有序转换，发展潜力得到不断释放。人口方面，最近10年间，重庆市平均每年的人口增量达32万，为整座城市的房地产提供了源源不断的购买力。

展望重庆楼市，当前抢房、抢地的浮躁氛围不可持续，一系列调控政策出台后，楼市将重新回归平稳发展的阶段。同时，随着影响力的提升，重庆作为国家中心城市，其价值也将得到更深程度的发掘。核心地段优质房产将充分体现保值增值属性，楼市整体或将随着集中土拍，进入区域、品质的大分化时期。

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