经纪人说楼事丨3孩开放，但深圳买房人预算从3房变2房

今天三孩政策一出来，咖姐社群关于学区房、房子面积的讨论十分热烈，有人觉得利好楼市，有人觉得学区房的需求又加大了，有人觉得学位那么紧张，有得上就不错……生育和置业都是大家重点关注的民生话题，现在三孩放开了，咖姐却发现，由于208新政影响下首付提高，有置业者原本预算买3房，现只够买2房，3人叠床在各大社群里疯传。能买的房子变小了，那么，5月深圳二手成交表现如何呢？！

各区域市场又什么新变化？咖姐走访了6个片区，我们一起来看看市场的各区表现如何！

01南山蛇口：208新政影响有多大？3房变2房！

吴明告诉咖姐，其有一客户年前非常着急买房，意向3房，年前业主惜售，没有合适的房源。208新政出台后，该客户发现由于首付比例提高，自己的预算只能买到2房的房子，最终选择打新深物业金领。“这几个月我们成交的大单比较多，而且大部分是一次性付清的，蛇口这一片学区房的价格目前也比较稳定”吴明所在的门店共20人，据其表示，整个蛇口片区大概有40-45家房地产中介门店。蛇口片区的房源向来较少，但成交一直很活跃，吴明告诉咖姐，5月份其门店共10批带看，但挂牌了相比之前少了20%左右。“我们门店这个月二手没有成交，其他门店成交了一套，算上行家在内，这个月也没有超过5套。”吴明告诉咖姐，蛇口片区以高净值人群居住为主，市场正常的情况下，门店一个月能成交4-6套，一年大约成交50套房源，整个片区一年的成交量在800套以上。“我们现在主要卖公寓。”蛇口片区自然资源丰厚，依山傍海，并且拥有育才集团旗下诸多名校，深圳90%左右的国际学校都在这儿，整体较为宜居。片区成交的较好的小区有半岛城邦、栖游记和四海公寓。其中半岛城邦一二期成交比较活跃，临近深圳湾，拥有88㎡-100㎡的刚需户型，吴明称之为“豪宅圈中的刚需盘”。而栖游记和四海公寓则由于拥有刚需小户型，并且楼龄较小。蛇口片区成交较为活跃的是学区房，例如雍景湾花园，其在育才二小和育才二中学区范围内，由于周边的小区大部分都是八九十年代的老房子，该小区可以说是育才学区房中的“爱马仕”。

02福田百花：二套购房者几乎需全价购买

“整个百花片区大概20家中介门店，但包括行家在内，成交并不超10套。”陈二民告诉咖姐，其管理的3个门店，5月仅成交了一套二手，带看量十几批，但挂牌量有所上涨。2、3和4月份陈二民的门店每个月大约1-2套的成交量，“新政下来后，业主不愿降，客户凑不出首付，现在二套房的客户过来买，几乎和全款买没有太大区别！”陈二民所处的百花片区是深圳有名的学区房片区，学区房该怎么买呢？陈二民告诉咖姐，由于现在都是积分入学，学区房需提前至少3年购买，“去年深实验最低入学积分93.6分！”93.6分是什么概念呢？按照福田区义务教育阶段积分入学办法，咖姐假设某家庭在学区范围内购得住宅并且学生落户在该房产中，可得80分，监护人有一方在深缴纳社保满8.4年，可得10分，家庭中只有一个孩子，可得一分，那么家庭需提前2.2年购得该房产，若家中不止一个孩子，则需提前3年整。据陈二民介绍，此前百花片区成交较活跃的小区有长城大厦、南天大厦和国城花园。其中长城大厦由于楼龄较大，85年的小区，因此价格在片区里较便宜；南天大厦是通走廊宿舍，面积较小；国城花园则是因为其在双实验学校的学区范围内，且有小户型。

03

罗湖东门：

片区成交缩水80%

“我们这边主要是学区房，螺岭小学和深小，但经过208新政这么打击，整个片区能超过10批带看就不错了，要知道，之前市场正常的时候，这边能成交50套左右一个月。”赵光明告诉咖姐，整个东门挂牌量少了很多，挂出来的房源业主心态大部分都比较坚挺，而买方则更多地关注有没有便宜的笋盘。“本来学区房的旺季是1-4月份，但我们门店1-4月份只成交了5-6套房源，这个月两个门店只成交了1套。”赵光明介绍到，东门片区住宅小区比较紧凑，但户型面积都不大，“往年这时候我们门店大概成交6-7套，去年715之前是高峰期，我们成交了十几单。”据悉，东门片区成交较好的小区有缤纷时代花园、天玺1号和华盛君荟等等。其中，缤纷时代花园是片区少见的带有社区花园的小区，在螺岭小学的学区范围内，有AB两栋共？户，户型较为丰富，A栋为26-96㎡，B 目前有一个112㎡4房的房源正在挂牌。天玺1号是片区为数不多的次新房，15年入市，楼龄较小，且其实际面积比房产证较大。而华盛君荟楼龄亦较小，是12年入市的楼盘，其有较为宜居的大面积户型，且户型较为方正，在深小的学区范围内。

04

龙华民治：

有业主降价100万成交！

“我们新政之后只成交了一套二手，最近有降价100万成交的房源！”夏宝祥所在的门店在民治片区，共14人，整个片区共140-150家房地产中介门店。其告诉咖姐，门店5月份没有成交，现在主要转向新房和租赁。据悉，其门店正常情况下能成交2-3套房源，整个片区能成交60多套。而现在片区成交仅为之前的三分之一左右。夏宝祥介绍到，此前片区成交前3 的小区是金地梅陇镇、水榭春天和龙悦居，现在片区成交前3的小区为星河传奇、港铁天颂和水榭春天，并且这三个小区的成交量占整个片区的一半左右。其中，星河传奇刚满5年，户型赠送率高，现在每月成交2-3套左右，其他两个小区体量都比较大，港铁天颂成交比较活跃的原因在于其离地铁口近，楼龄小，在高峰学校的学区范围内。而水榭春天还保持在片区成交前3的小区，本月共成交了3套89平的户型，该小区共5期，现在在售房源较多。据夏宝祥表示，最近尚峻御园最近有因业主急售降价100万成交的案例。民治片区临近深圳北站，有4号线和6号线经过，片区配套成熟，有三甲医院和诸多文体配套，并且目前片区面貌较新，楼龄在3-8年左右，片区最好的学校是深圳高级中学(集团)北校区。

05

龙岗坂田：

大家都想捡漏……

曹行洋所在的门店共18人，5月的二手带看量比前三个月少，本月仅成交1套富豪花园的房源，该小区此前成交活跃度一般，主要是因为房源便宜，并且客户优质。其门店2月份成交了2-3套，3月份成交了6套二手，4月份成交了2套二手，而此前，市场正常的情况下，2个门店一个月可以成交15-20套，曹行洋估计，整个片区本月成交不超30套。曹行洋表示，目前挂牌出来的房源很多，但诚心卖的并不多，业主惜售。此前，片区成交较为活跃的小区有星河银湖谷、万科第五园、万科四季花园、佳兆业城市广场和信义嘉御豪园。其中，星河银湖谷属于片区的高端小区，楼龄较小，并且配套较为成熟，从福田和南山过来置业的有不少；万科第五园是个9期的大社区，由于在地铁口，且户型和产品类型十分丰富。而万科四季花园共7期，是个双地铁口的大社区，周边有5号线和10号线，产品类型也较为丰富，有花园洋房和顶层复式；另外还有华为科技城周边的稀有住宅小区佳兆业城市广场。

06

宝安碧海：

208新政以来没吃到二手的饭……有房源低于市场价100万！

“208新政之后都没有成交，我们现在主要做公寓、新房和中山，对二手的关注度下降了不少。”马文川所在的门店不到20人，其所在的碧海片区有连片的小区，包括同行在内的房地产中介门店就有80家以上。但其门店5月带看量不多，10批左右，相比此前门店每月4-5套的成交量，门店的二手成交冷清了不少。马文川预计，本月片区成交了50套左右的房源，比此前市场正常的情况下少了50%。“现在放租的多，业主诚心卖的不多，现在首付提高，买卖双方心态都没有很好，还在心理拉锯的状态。”据悉，碧海片区靠近宝中和前海，承担了部分南山的居住需求，是一个配套完善的新片区，住宅区集中，居住氛围和社区面貌良好，楼龄在8-14年范围内，又有1、11和15号线经过，片区周边还规划了腾讯岛，但整个片区的学校较为一般。据马文川介绍，片区成交较好的小区有幸福港湾、华丰前海湾、富通城和前城滨海花园。现有两套诚心卖的房源，幸福港湾89㎡的户型和前城滨海花园88㎡的户型，其中后者低于市场价100万。尽管二手成交低迷，但新盘却已有了一波小供应，接下来的6月还会有不少值得期待的楼盘，如海德园、万科都会四季花园和佳兆业航运红树湾等等。

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